Keine Mietzinsreduktion für Gewerbeliegenschaften

Hohe Ausfälle durch Massnahmen zur Pandemiebekämpfung

Wegen der notrechtlichen Betriebsbeschränkungen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie konnten Anfang 2020 sowie erneut Anfang 2021 viele Gewerbetreibende ihre Geschäftsräumlichkeiten nicht nutzen. Dies führte zu hohen Umsatzausfällen und es entstanden bei den Unternehmen oftmals derartige Liquiditätsengpässe, dass die Geschäftsraummieten nicht mehr bezahlt werden konnten. Zwar verzichtete der Staat darauf, sich in die privatrechtliche Beziehung zwischen Mietern und Vermietern einzumischen. Dennoch wurden Mieter von Gewerbeobjekten mit verschiedenen finanziellen Hilfen unterstützt. So kam etwa die Stadt Zürich ihren gewerblichen Mietern entgegen, indem sie eine Mietzinsreduktion auf Antrag ermöglichte.

Auch der öffentliche Tenor ging damals in diese Richtung. Es wurde kolportiert, auf Antrag an den Vermieter hin bestehe ein Anrecht auf Mietzinsreduktion infolge Verhinderung des vertragsgemässen Gebrauchs der Geschäftsräumlichkeiten. Als rechtliche Grundlagen wurde die Bestimmung über die Herabsetzung des Mietzinses wegen Sachmängeln nach Art. 259d OR angeführt. Weiter wurde die Rechtsfigur der „clausula rebus sic stantibus“ bemüht, wonach der Richter einen Vertrag dann anpassen kann, wenn eine nachträgliche Veränderung, welche weder voraussehbar noch vermeidbar war, zu einem groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung führt.

Mietzinsreduktion kommt nach Ansicht des Gerichts nicht in Frage

Mindestens erstinstanzlich hat nun das Mietgericht Zürich zu dieser Angelegenheit mit einem ersten Entscheid Klarheit geschaffen (vgl. Urteil MJ21008-L vom 2. August 2021). Zentrale Frage war, wer die Folgen und Risiken von Nutzungsbeschränkungen zu tragen hat, welche sich aus behördlichen oder gesetzgeberischen Pandemie-Massnahmen ergeben.

Das Gericht hielt fest, die blosse Verwendungsunmöglichkeit durch den Mieter sei nicht Inhalt der vom Vermieter geschuldeten Leistung. Die vertragsgegenständliche Leistung sei weiterhin objektiv möglich. Das Betriebsrisiko liege damit einzig beim Mieter. Der Vermieter habe lediglich dafür zu sorgen, dass das Objekt in einem tauglichen Zustand übergeben und unterhalten werde. Eine Vertragskorrektur nach den Regeln über die Teilunmöglichkeit von Verträgen oder eine Mietzinsreduktion komme im Falle einer behördlichen Schliessung von Geschäftsbetrieben grundsätzlich nicht in Frage. Vorbehalten blieben lediglich besondere Zusicherungen des Vermieters, mit welchen dieser sich am Betriebsrisiko des Mieters beteiligt.

Kein Spielraum zur richterlichen Vertragsanpassung bei mehrwöchiger Unterbrechung des Verkaufsbetriebs

Weiter prüfte das Mietgericht Zürich, ob eine Vertragsanpassung möglich sei. Es führte dazu aus, Verträge seien nach dem rechtlichen Grundsatz „pacta sunt severanda“ so zu halten, wie sie geschlossen würden. Bei zeitlich und sachlich besonders schweren Auswirkungen behördlicher Massnahmen könne nach der „clausula rebus sic stantibus“ eine richterliche Vertragsanpassung wegen wesentlich veränderter Umstände in Betracht kommen. Die Voraussetzungen dafür seien aber hoch. So dürften die besonders schweren Auswirkungen weder vorhersehbar noch vermeidbar sein. Eine Änderung der Gesetzeslage falle nicht darunter. Eine Anpassung erfordere auch immer die Würdigung sämtlicher Umstände bei beiden Vertragsparteien. Als Folge der veränderten Umstände werde ein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorausgesetzt. Es sei zwar unbestritten, dass die behördlichen Massnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie ein zumindest temporäres Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung der Vertragsparteien bewirken hätten. Der Mieter habe aber seinerseits insbesondere darzulegen, wie sich die behördlichen Massnahmen konkret auf seinen Geschäftsbetrieb ausgewirkt hätten, welche betrieblichen Gegenmassnahmen er mit welchem Erfolg ergriffen, welche staatlichen Hilfen er in Anspruch genommen und warum er auf allenfalls mögliche Gegenmassnahmen verzichtet habe. Im fraglichen Fall kam das Gericht zum Schluss, der Mieter habe dies nicht genügend substantiiert dargetan. Insgesamt sei eine mehrwöchige Unterbrechung des Verkaufsbetriebs notorisch nicht vergleichbar mit mehrjährigen Betriebsbeschränkungen aufgrund kriegerischer Ereignisse oder mit einem totalen Währungs- und Wirtschaftszerfall wie nach dem schwarzen Freitag 1929. Eine richterliche Vertragsanpassung im Sinne der «clausula rebus sic stantibus» sei damit nicht möglich.

Zusammenfassend ist eine Mietzinsreduktion nach Ansicht des Mietgerichts Zürich somit nur bei Bestehen besonderer Risikoklauseln im Mietvertrag durchsetzbar. Die Hürden für eine richterliche Vertragsanpassung im Sinne der clausula rebus sic stantibus dürften im Regelfall zu hoch liegen.